Cómo cancelar el PMI: 80%, 78% y punto medio

La respuesta breve

Para cancelar el PMI, envía a tu administrador hipotecario una solicitud por escrito una vez que esté previsto que el saldo de tu préstamo alcance el 80% del valor original de tu vivienda, o una vez que lo hayas reducido hasta ese punto con tus pagos. También necesitas un buen historial de pagos, estar al día con los pagos, no tener una segunda hipoteca ni otro gravamen subordinado y, posiblemente, demostrar que el valor de la vivienda no ha disminuido. Si no haces nada, la ley federal generalmente pone fin al PMI de forma automática cuando está previsto que el saldo llegue al 78%, o el mes siguiente al punto medio del plazo de tu préstamo, siempre que estés al día con los pagos. El seguro hipotecario de la FHA se rige por otras normas del HUD.

¿Cuándo se elimina el PMI?

El seguro hipotecario privado es la cobertura que posiblemente debas contratar para un préstamo convencional con un pago inicial inferior al 20%. La CFPB señala que protege al prestamista, no a ti. La Ley de Protección de los Propietarios de Viviendas, en 12 U.S.C. 4902, te ofrece tres vías para eliminarlo en un préstamo cubierto por la ley: solicitas su cancelación, termina automáticamente o llega a una fecha de terminación definitiva.

Las tres se calculan en función del valor original de tu vivienda y del calendario de amortización de tu préstamo, no de lo que vale la casa hoy. El valor original es el menor entre el precio de venta del contrato y el valor de tasación cuando se cerró el préstamo; después de una refinanciación, es la tasación en la que se basó el prestamista para la refinanciación. La CFPB indica que la primera fecha en la que puedes solicitar la cancelación debe figurar en el formulario de divulgación del PMI que recibiste con tu hipoteca.

Cancelación y terminación del PMI conforme a la Ley de Protección de los Propietarios de Viviendas
Vía	Cuándo se aplica	Qué necesitas	Disposición legal
Cancelación solicitada por el prestatario	Está previsto que el saldo alcance el 80% del valor original, o alcanza el 80% mediante pagos reales, incluidos los abonos adicionales al capital	Una solicitud por escrito, un buen historial de pagos, estar al día con los pagos y cualquier prueba del valor y certificación de ausencia de gravámenes subordinados que exija el titular del préstamo	12 U.S.C. 4902(a)
Terminación automática	Está previsto que el saldo alcance por primera vez el 78% del valor original conforme al calendario del préstamo	Estar al día en esa fecha; si no lo estás, termina el primer día del mes siguiente a aquel en que te pongas al día	12 U.S.C. 4902(b)
Terminación definitiva	Primer día del mes siguiente al punto medio del período de amortización (a los 15 años de un préstamo a 30 años)	Estar al día con tus pagos	12 U.S.C. 4902(c)
Excepción para préstamos de alto riesgo	Préstamos clasificados como de alto riesgo al cierre; para los préstamos que superan el límite de préstamos conformes, el PMI termina cuando está previsto que el saldo alcance por primera vez el 77%	Nada aparte de mantenerse al día con los pagos; la regla del punto medio sigue siendo aplicable	12 U.S.C. 4902(g)

¿Se aplica la ley de cancelación del PMI a tu préstamo?

Según la CFPB, estas normas federales cubren las hipotecas sobre viviendas principales unifamiliares cuyo cierre se produjo el 29 de julio de 1999 o después. La definición de seguro hipotecario privado de la Ley excluye el seguro previsto en la Ley Nacional de Vivienda, que cubre los préstamos de la FHA; en el título 38, que cubre los préstamos del VA; y en el título V de la Ley de Vivienda de 1949, que cubre los préstamos de vivienda rural del USDA. Esos programas se rigen por sus propias normas. La CFPB también indica que se aplican normas distintas si tu prestamista paga tu seguro hipotecario.

Si tú y tu prestamista modifican el préstamo, la ley establece que las fechas de cancelación, terminación y punto medio se recalculan para ajustarse a las nuevas condiciones. Los propietarios de préstamos, como Fannie Mae y Freddie Mac, suelen establecer sus propias pautas de cancelación, que, según la CFPB, no pueden ser menos favorables para ti que las normas federales.

La legislación estatal también puede ser importante. La sección 4908 mantiene en vigor ciertas leyes estatales anteriores sobre el PMI, de estados que tenían una el 2 de enero de 1998, cuando exigen una terminación más temprana o una mayor divulgación de información. Las normas varían según el estado.

¿Cómo solicitas la cancelación del PMI al 80%?

Puedes solicitarla en la fecha en que esté previsto que tu saldo alcance el 80% del valor original, o antes si llegaste a ese punto con pagos adicionales. Conforme a 12 U.S.C. 4902(a), el PMI debe cancelarse una vez que cumplas todas estas condiciones:

Envía a tu administrador una solicitud por escrito. Los plazos de la ley se cuentan a partir de la fecha en que el administrador la recibe.
Tener un buen historial de pagos. La sección 4901 lo define como no tener ningún pago con 30 o más días de retraso en los 12 meses anteriores a la fecha de cancelación o de solicitud, la que sea posterior, ni ninguno con 60 o más días de retraso en los 12 meses anteriores a ese período.
Estar al día con tus pagos.
Certificar, si el titular del préstamo lo exige, que tu capital acumulado en la vivienda no está sujeto a un gravamen subordinado. La CFPB da como ejemplo una segunda hipoteca.
Demostrar, si el titular del préstamo lo exige, que el valor de la vivienda no ha caído por debajo del valor original. El administrador debe informarte sin demora, después de recibir tu solicitud, qué tipo de prueba acepta; la CFPB menciona una tasación como ejemplo.

¿Cómo calculas tu relación préstamo-valor para el PMI?

Divide el saldo de capital de tu último estado de cuenta hipotecario entre el valor original de tu vivienda y luego multiplícalo por 100. Este es un ejemplo ficticio. Dana Ortiz compró una casa en 2021 con un contrato de $350,000, y se tasó en $356,000. Dio un pago inicial del 5% y obtuvo un préstamo a tasa fija a 30 años por $332,500.

Dana puede solicitar la cancelación una vez que su saldo alcance $280,000, ya sea en la fecha prevista o antes, abonando $4,500 adicionales al capital.
Si nunca la solicita, el PMI termina en la primera fecha en que su calendario original muestre $273,000, siempre que esté al día con los pagos. Esa fecha la determina el calendario, independientemente de su saldo real, por lo que los pagos adicionales no la adelantan.
En cualquier caso, el PMI no puede continuar más allá del primer día del mes siguiente al punto medio de su préstamo, a los 15 años, si está al día con los pagos.

Ejemplo ficticio: umbrales del PMI para un valor original de $350,000
Medida	Cálculo	Resultado
Valor original	El menor entre el precio de $350,000 y la tasación de $356,000	$350,000
Relación préstamo-valor inicial	$332,500 ÷ $350,000	95%
Saldo necesario para solicitar la cancelación (80%)	$350,000 × 0.80	$280,000
Saldo para la terminación automática (78%)	$350,000 × 0.78	$273,000
Relación préstamo-valor actual con un saldo de $284,500	$284,500 ÷ $350,000	81.3%
Abono adicional al capital para alcanzar el 80% ahora	$284,500 − $280,000	$4,500

¿Puedes eliminar el PMI porque aumentó el valor de tu vivienda?

No únicamente conforme a las normas federales, porque utilizan el valor original. Pero la CFPB señala que algunos prestamistas y administradores permiten eliminarlo según sus propios criterios, y que los propietarios de préstamos, como Fannie Mae y Freddie Mac, establecen sus propias pautas.

La Guía de Administración de Fannie Mae es un ejemplo. Para los préstamos de los que es propietaria, un administrador puede poner fin al PMI basándose en el valor actual solo cuando el prestatario lo solicite, utilizando una valoración basada en una inspección del interior y del exterior. Para una vivienda principal de una unidad o una segunda vivienda, la relación préstamo-valor debe ser del 75% o menos si el préstamo tiene entre dos y cinco años, o del 80% o menos después de cinco años. También exige un historial de pagos aceptable: estar al día, sin ningún pago con 30 o más días de retraso en los últimos 12 meses ni ninguno con 60 o más días de retraso en los últimos 24.

Si una nueva valoración situara la vivienda de Dana en $420,000, su relación préstamo-valor sería de $284,500 ÷ $420,000, o 67.7%, por debajo de ambos límites. Para saber qué normas se aplican, averigua quién es el propietario de tu préstamo. La CFPB indica que tu administrador debe proporcionarte, según su leal saber y entender, el nombre, la dirección y el número de teléfono del propietario.

¿Qué debe incluir una carta de cancelación del PMI?

La ley exige una solicitud por escrito, pero no un formulario en particular, así que mantén la carta breve y específica. Usa el nombre que figura en el préstamo e incluye estos datos:

Tu nombre, la dirección de la propiedad, tu dirección postal y un número de teléfono.
Tu número de préstamo.
Una solicitud de una sola oración para cancelar el seguro hipotecario privado conforme a la Ley de Protección de los Propietarios de Viviendas, 12 U.S.C. 4902(a).
El fundamento de tu solicitud: la fecha prevista para alcanzar el 80% que figura en tu divulgación del PMI, o tu saldo actual y el cálculo de la relación préstamo-valor.
Una declaración de que estás al día con tus pagos y de que no hay gravámenes subordinados sobre la propiedad.
Una petición para que el administrador te indique qué prueba del valor exige y confirme la cancelación por escrito.
La fecha y tu firma.

12 U.S.C. 4902: Terminación del seguro hipotecario privado

¿Cómo envías una solicitud de cancelación del PMI con comprobante?

Envía la carta a la dirección que tu administrador indique para estas solicitudes. Conforme a 12 U.S.C. 4903, el administrador debe enviarte una declaración anual por escrito de tus derechos de cancelación, con una dirección y un número de teléfono que puedas usar para preguntar si puedes cancelar. Si no la encuentras, llama y pregunta adónde se envían las solicitudes de cancelación del PMI por escrito.

Como los plazos de 30 días de la ley empiezan a contar desde la recepción, envía la solicitud por correo de una manera que demuestre que llegó. USPS Certified Mail añade seguimiento y estado de entrega, y USPS conserva un registro de entrega que incluye la firma del destinatario. A través de IRIS, una carta de una página enviada por Certified Mail cuesta $10.15, o $13.06 con Electronic Return Receipt, y se envía a partir de tu PDF sin que tengas que acudir a la ventanilla.

Guarda juntos una copia de la carta firmada, el comprobante de envío y el seguimiento o acuse de recibo, y anota la fecha de entrega para contar los 30 días.

Opciones de USPS para una carta de una onza, precios vigentes desde el 12 de julio de 2026 (Aviso 123)
Opción	Precio	Qué obtienes
Solo sello de First-Class Mail	$0.82	Entrega, sin comprobante ni seguimiento
Certified Mail	$5.55 más franqueo ($6.37 en total)	Comprobante de envío, estado de entrega y un registro de entrega de USPS
Certified Mail con Return Receipt electrónico	$5.55 + $2.91 más franqueo ($9.28 en total)	Prueba de entrega (quién lo recibió y cuándo), enviada por correo electrónico
Certified Mail con Return Receipt en papel	$5.55 + $4.65 más franqueo ($11.02 en total)	La misma prueba en el formulario PS 3811, la tarjeta verde, que se te devuelve por correo

¿Qué ocurre después de enviar la solicitud?

Una vez que cumples los requisitos, el administrador no puede cobrar primas del PMI más allá de 30 días después de la fecha en que recibió tu solicitud o de la fecha en que cumpliste sus requisitos de prueba, la que sea posterior. Debe devolver cualquier prima no devengada dentro de los 45 días posteriores a la cancelación o terminación, conforme a 12 U.S.C. 4902(e) y (f).

Dentro de los 30 días posteriores al fin del PMI, 12 U.S.C. 4904 exige que el administrador te informe por escrito de que ha terminado y de que no se adeudan más primas. Si determina que tu préstamo no cumple los requisitos, debe enviarte una notificación por escrito de los motivos, incluidos los resultados de cualquier tasación que haya utilizado. Esa notificación también debe enviarse dentro de los 30 días posteriores a la recepción de tu solicitud o al cumplimiento de los requisitos de prueba, lo que ocurra después.

Si el administrador no responde o no estás de acuerdo con su decisión, puedes presentar una queja hipotecaria ante la CFPB, que envía las quejas a las empresas para que respondan. Los resultados dependen de tu préstamo y de tu situación, así que considera hablar con un abogado para recibir asesoramiento sobre una disputa específica.

¿En qué se diferencia el seguro hipotecario de la FHA del PMI?

Los préstamos de la FHA tienen una prima de seguro hipotecario, o MIP, en lugar de PMI, y las normas de solicitud y terminación de la Ley de Protección de los Propietarios de Viviendas no se les aplican. La CFPB recomienda que te comuniques con tu administrador para consultar sobre el seguro hipotecario de un préstamo de la FHA o del VA.

El HUD indica que, para los números de caso de la FHA asignados el 3 de junio de 2013 o después, conforme a la Carta a los Acreedores Hipotecarios 2013-04, el tiempo durante el que pagas la MIP anual depende de tu relación préstamo-valor al originarse el préstamo. Para los números de caso anteriores, el HUD indica que la MIP generalmente continuaba hasta que el saldo alcanzaba el 78%, con al menos cinco años de pagos en préstamos de más de 15 años.

Duración de la MIP anual de la FHA, números de caso asignados el 3 de junio de 2013 o después (HUD)
Relación préstamo-valor al originarse el préstamo	Plazo del préstamo de 15 años o menos	Plazo del préstamo de más de 15 años
90% o menos	11 años	11 años
Más del 90%	Todo el plazo del préstamo	Todo el plazo del préstamo

¿Puede IRIS enviar por correo tu solicitud de cancelación del PMI?

Sí, como carta impresa. IRIS es un servicio independiente de impresión y envío por correo, no es USPS ni tu administrador. Su plantilla de solicitud de cancelación del PMI pide a tu administrador que revise si se puede cancelar el PMI e identifica tu préstamo y los hechos que respaldan la solicitud. Introduces tus datos en un editor del navegador y revisas la carta generada; después la descargas o continúas con el envío por correo. El borrador permanece en la pestaña de tu navegador hasta que decidas continuar. También puedes cargar tu propio PDF de tamaño carta estadounidense.

IRIS imprime la carta y la envía por USPS First-Class Mail a una dirección de Estados Unidos. Una carta de una página en blanco y negro cuesta $3.20. Certified Mail añade $6.95, para un total de $10.15 por una página, para cartas de hasta seis hojas, con seguimiento en la página de tu pedido. Un Return Receipt electrónico añade $2.91 y solo está disponible con Certified Mail. Revisas el documento, las direcciones, las opciones y el total antes de pagar.

Si tu administrador utiliza su propio formulario que requiere tu firma, imprímelo, fírmalo, escanéalo a PDF y cárgalo de la misma manera. Esta es información general, no asesoramiento legal.

Fuentes y lecturas adicionales

Publicado por IRIS Postal Forms, operado por Great Lakes Computing Office LLC. ¿Encontraste información desactualizada? Envía una corrección.

Ponlo en práctica

¿Todo listo para presentar tu solicitud de cancelación del PMI por escrito?

Redacta tu solicitud con la plantilla de cancelación del PMI de IRIS, e IRIS la imprime y la envía por USPS First-Class Mail desde $3.20 por una página en blanco y negro. Añade Certified Mail por un total de $10.15 con seguimiento en la página de tu pedido, o por $13.06 con Electronic Return Receipt.

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